Thị trường địa ốc Tp.HCM bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ năm 2014 và thực sự sôi động, khởi sắc trở lại trong năm 2015. Điều này giúp không ít dự án dở dang 'sống lại' và kinh doanh khả quan. Thế nhưng, đợt phục hồi này thực chất không giống các đợt 'sóng' của những năm 2007, 2009, bởi bên cạnh những dự án tiêu thụ tốt, vẫn còn đó nhiều dự án nằm 'bất động'.
Bộ 3 ngân hàng - khách hàng - chủ đầu tư nên ngồi lại
Thực ra, những dự án nằm 'bất động' không chỉ là những dự án ở những nơi có hạ tầng còn yếu kém, mà ngay tại những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh chẳng hạn như quận 2, quận 9, thậm chí là khu trung tâm Tp.HCM. Sở Xây dựng Tp.HCM cho rằng, bên cạnh 201 dự án bất động sản đang được triển khai, có đến 689 dự án hiện đã ngưng triển khai. Con số này cho thấy số dự án bất động sản dở dang là rất lớn, cần phải có những giải pháp mạnh để giải cứu, vì càng để lâu 'bệnh' sẽ càng nặng và càng khó phục hồi.
Để từng bước chấm dứt tình trạng các dự án bất động sản 'trùm mền' hoặc sử dụng sai mục đích trong nhiều năm qua, phải quyết liệt áp dụng các chế tài nghiêm khắc mà pháp luật quy định để kiên quyết xử lý dứt điểm các dự án vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xây dựng, từ đó góp phần giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn, đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh, công bằng của pháp luật.
Xét về mặt riêng lẻ, một dự án triển khai dở dang thường có những nguyên nhân như: dự án nằm tại khu vực không hấp dẫn khách hàng, pháp lý chưa xong, đền bù dở dang… Nhưng nếu nhìn vào tổng thể, sẽ thấy hầu hết các dự án dở dang đều có một nguyên nhân chung quan trọng, đó là chủ đầu tư cạn tiền, buộc phải ngưng dự án. Song nếu dự án do gặp khó khăn tài chính một phần, thì việc giải cứu không quá khó khăn bằng cách mời đối tác chiến lược rót thêm vốn, hoặc bán lại cho các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt. Chẳng hạn trường hợp chung cư Tín Phong của Công ty Hưng Thịnh được mua lại từ Công ty Tín Phong; dự án chung cư Sài Gòn Lilama SHB Town được Thanh Yến Land mua lại của Công ty Lilama SHB; hay dự án Water Garden ở quận Thủ Đức được Đất Xanh Group mua lại của Công ty BĐS Thái Bình Dương (PPI)...
Tuy nhiên, cũng có những dự án 'trùm mền' dù sở hữu vị trí rất tốt, thậm chí đã xây dựng hầu như hoàn thiện phần thô như Kenton Residences (quận 7); tòa nhà văn phòng V-Ikon (quận Bình Thạnh) hay Saigon One do Công ty CP M&C làm chủ đầu tư (quận 1)… Điểm chung của các dự án này là: khách hàng đã đóng tiền gần hết, nhưng chủ đầu tư đã sử dụng một phần lớn tiền đóng trước của khách hàng cùng với tiền vay ngân hàng để đầu tư dự án khác nhưng bị thất bại. Vì thế nếu cấn trừ công nợ thì chủ đầu tư gần như không còn gì, thậm chí bị âm; trong khi đó khách hàng không chịu đóng thêm vì không biết tiền mình sẽ đi về đâu. Điển hình là trường hợp của dự án Petro Land quận 2: nhiều khách hàng đã phải ôm hận sau lần tái khởi động vào năm 2013 bất thành. Để giải cứu thành công những dự án kiểu này, ngoài việc cần một chủ đầu tư mới có đủ thực lực, cũng cần sự ngồi lại của bộ 3 gồm chủ đầu tư - ngân hàng và khách hàng để đàm phán, tính toán theo hướng mỗi bên phải chấp nhận chịu thiệt hại một phần thì mới có thể giải cứu được. Còn nếu ai cũng khư khư muốn bảo toàn quyền lợi của mình, càng để lâu thiệt hại đối với mỗi bên lại càng tăng lên.
Dự án Petro Vietnam Landmark bắt đầu triển khai từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn đang nằm 'bất động'. Ảnh: Trà GiangCần phân loại cụ thể để giải cứu
Tóm lại, với từng dự án cụ thể, tùy theo những nguyên nhân bị đình trệ để đưa ra những giải pháp hợp lý. Về cơ bản có thể phân ra làm 2 loại dự án bất động sản dở dang điển hình, với những giải pháp tài chính và kinh doanh phù hợp:
Thứ nhất là trường hợp dự án đầu tư dở dang, nhưng có khả năng phát triển hiệu quả, có thể sử dụng một số phương thức tài chính và tư vấn kinh doanh để phát triển lại dự án, trả nợ ngân hàng, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và khách hàng. Cụ thể như
- Định giá lại toàn bộ, xác định nhu cầu vốn để hoàn thiện kinh doanh
- Tư vấn, môi giới doanh nghiệp bán dự án để trả nợ, trong đó ngân hàng đang cho vay cần hỗ trợ cho bên bán (giảm lãi phạt..) và bên mua (tài trợ vốn vay với lãi suất tốt…).
- Chứng khoán hóa dự án, chuyển một phần vốn vay của các chủ nợ thành vốn góp đầu tư, mời các đối tác có năng lực cùng tham gia đầu tư để phát triển dự án hiệu quả từ đó thu hồi vốn và lợi nhuận.
- Tìm chủ đầu tư có thực lực về tài chính và kinh nghiệm trong triển khai dự án để mua lại và phát triển. Muốn thu hút chủ đầu tư mới, chủ đầu tư cũ và ngân hàng cho vay cần có những hy sinh tài chính nhất định, để giá bán hợp lý với nhà đầu tư mới.
- Tư vấn hỗ trợ chủ đầu tư phát hành cổ phiếu, mua bán sáp nhập nhằm tăng nguồn lực tài chính và trả nợ.
Thứ hai là trường hợp dự án bất động sản khó phát triển hiệu quả, đặc biệt với những dự án phải gánh các khoản nợ quy mô lớn, trong khi càng để lâu cộng dồn lãi phát sinh càng tăng quy mô nợ xấu. Vì thế cần tập trung các phương thức tài chính để xử lý, cụ thể như sau:
- Định giá lại toàn bộ, xác định các kịch bản triển vọng;
- Tìm kiếm những nhà tư vấn giỏi để cấu trúc lại dự án có tính khả thi thị trường như thay đổi công năng, thay đổi quy hoạch và thay đổi kết cấu sản phẩm;
- Mời gọi các đối tác có năng lực và chuyên môn đầu tư vào dự án mới đã cấu trúc lại để đảm bảo khả năng phát triển dự án thành công;
- Ngân hàng cho vay, các chủ nợ khác và chủ đầu tư phải thật sự ngồi lại với nhau thương thảo để cùng thống nhất thiệt hại với mỗi bên, chấp nhận để xác định được giá bán tốt nhất cho chủ đầu tư mới.
TS. Đinh Thế Hiển
(Theo Sài Gòn Đầu tư tài chính)
